■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

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日前，備受各界矚目的《北京市城市更新條例》表決通過(guò)，將于2023年3月1日起施行。這一歷經(jīng)公開(kāi)征求意見(jiàn)和反復(fù)擬定草案進(jìn)行討論的城市更新地方性法規(guī)即將步入市民的生活中。

《條例》中最受關(guān)注的還是其首次將“騰退”行為明確寫(xiě)入規(guī)定中，并明確其在符合條件情形下可能轉(zhuǎn)化為強(qiáng)制征收，也就是由政府中途介入來(lái)強(qiáng)制拆除涉案房屋。

那么，“協(xié)議搬遷”究竟是怎樣取得強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)力的？騰退項(xiàng)目真的能強(qiáng)制拆除老百姓的房屋了嗎？

重磅！城市更新最新條例通過(guò)，騰退也能強(qiáng)制拆除房屋了？ 第1張

目前，剛剛通過(guò)的《條例》全文尚未完整公布，在明律師先通過(guò)2022年9月下旬發(fā)布的“草案二次審議稿”來(lái)為大家做一番說(shuō)明。

大家最為關(guān)心的，顯然是《條例（草案二次審議稿）》第27、28條規(guī)定的關(guān)于騰退的內(nèi)容，我們開(kāi)門(mén)見(jiàn)山為大家呈現(xiàn)：


公有住房騰退（第27條）

私有房屋騰退（第28條）

補(bǔ)償安置方式

產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)妥善安置承租人，可以采取租賃置換、產(chǎn)權(quán)置換等房屋置換方式予以安置補(bǔ)償。

實(shí)施主體可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行協(xié)商。

補(bǔ)償安置實(shí)施程序

直管公房承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議比例達(dá)到實(shí)施方案規(guī)定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請(qǐng)調(diào)解；

調(diào)解不成的，區(qū)城市更新主管部門(mén)可以依申請(qǐng)作出更新決定。承租人對(duì)決定不服的，可以按照本條例第二十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。（承租人有權(quán)依法申請(qǐng)復(fù)議或者提起訴訟；未在法定期限內(nèi)救濟(jì)權(quán)利的，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行）

物業(yè)權(quán)利人騰退協(xié)議簽約比例達(dá)到95%以上的，實(shí)施主體與未簽約物業(yè)權(quán)利人可以向區(qū)政府申請(qǐng)調(diào)解。

調(diào)解不成且項(xiàng)目實(shí)施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益，確需征收房屋的，區(qū)政府可以依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定對(duì)未簽約的房屋實(shí)施房屋征收。

那么廣大被騰退人該怎樣理解上述新規(guī)呢？筆者個(gè)人認(rèn)為這當(dāng)中有以下幾點(diǎn)值得重視：

1. 對(duì)公房承租人進(jìn)行騰退具有一定“強(qiáng)制性”，本質(zhì)上是“物業(yè)權(quán)利人”說(shuō)了算。

要看懂《北京市城市更新條例》，必須首先弄懂這里面的“物業(yè)權(quán)利人”到底是誰(shuí)。在此前公開(kāi)征求意見(jiàn)階段召開(kāi)的座談會(huì)中，曾鬧出過(guò)有人將“物業(yè)權(quán)利人”理解為物業(yè)公司的笑話。

對(duì)此，“草案二次審議稿”在第7條中明確，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人是城市更新物業(yè)權(quán)利人，享有更新權(quán)利，承擔(dān)更新義務(wù)……合法建造、依法取得不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的單位和個(gè)人，依法享有更新權(quán)利，承擔(dān)更新義務(wù)。

顯然，在公房承租法律關(guān)系中，擁有公房所有權(quán)的單位或者直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位才是“物業(yè)權(quán)利人”，而公房承租人則并不具有這樣的主體地位。

換言之，無(wú)論你在公房中居住生活了多少年，經(jīng)歷了幾代人，你那房子始終都是租的，而不是你自己的。

基于上述邏輯，大家就不難理解“二次審議稿”第27條和第28條規(guī)定的區(qū)別了。在27條中，產(chǎn)權(quán)單位與公房承租人調(diào)解不成，就有權(quán)向區(qū)城市更新主管部門(mén)申請(qǐng)作出所謂的“更新決定”，也就類(lèi)似于過(guò)去的“拆遷行政裁決”。

而區(qū)城市更新主管部門(mén)作出的更新決定就是行政行為性質(zhì)，具有強(qiáng)制性，公房承租人不服就只能通過(guò)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟去救濟(jì)。一旦復(fù)議、訴訟未將所涉決定撤銷(xiāo)，法院裁定下的強(qiáng)制騰退也就不可避免了。

也就是說(shuō)，是否實(shí)施騰退行為基本上是由公房的產(chǎn)權(quán)單位說(shuō)了算的，承租人只能依規(guī)去主張補(bǔ)償安置利益，而無(wú)法阻止騰退行為的啟動(dòng)。

重磅！城市更新最新條例通過(guò)，騰退也能強(qiáng)制拆除房屋了？ 第2張

2. 私有房屋騰退是典型的“協(xié)議搬遷”，協(xié)商不成時(shí)需走征收程序方可強(qiáng)制拆除房屋。

從第28條的行文中我們可以看到，對(duì)私有房屋騰退的補(bǔ)償方式需要的是“協(xié)商”，這就是有產(chǎn)權(quán)和沒(méi)產(chǎn)權(quán)在騰退時(shí)的區(qū)別所在。

老百姓握有被騰退房屋的所有權(quán)證，自己就是“物業(yè)權(quán)利人”，實(shí)施主體也就只能先老老實(shí)實(shí)和物業(yè)權(quán)利人們協(xié)商、溝通，爭(zhēng)取一戶(hù)一戶(hù)簽訂騰退補(bǔ)償安置協(xié)議。

“協(xié)議搬遷”的本質(zhì)是自愿的，如果物業(yè)權(quán)利人們認(rèn)為補(bǔ)償給得太低，完全有權(quán)拒絕簽約、騰退，那么實(shí)施主體也著急不得，只能是想辦法繼續(xù)做工作，或者考慮修改調(diào)整補(bǔ)償安置方案。

不過(guò)，為了避免過(guò)去深圳市等地在簽約戶(hù)數(shù)、面積“雙百分之百”等過(guò)于絕對(duì)的政策下致使項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)的窘境再現(xiàn)，新規(guī)明確設(shè)置了95%的“轉(zhuǎn)換門(mén)檻”——即一旦同意騰退的私有房屋產(chǎn)權(quán)人比例達(dá)到95%以上時(shí)，區(qū)政府將有權(quán)在調(diào)解不成時(shí)啟動(dòng)強(qiáng)制征收，再通過(guò)590號(hào)令的規(guī)定將剩余的5%以?xún)?nèi)的個(gè)別戶(hù)房屋予以征收補(bǔ)償，進(jìn)而實(shí)施拆除。

從“協(xié)議搬遷”到“強(qiáng)制征收”，95%的簽約率就是觸發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)改變的標(biāo)準(zhǔn)。一旦進(jìn)入征收程序中，剩余的未簽約戶(hù)可依法對(duì)區(qū)政府作出的房屋征收決定、征收補(bǔ)償決定申請(qǐng)復(fù)議或者提起訴訟，從而維護(hù)自己的合法補(bǔ)償權(quán)益。

綜上大家可以看到，無(wú)論是公房騰退還是私房騰退，都可能具有法律上的強(qiáng)制性。開(kāi)始時(shí)你是和實(shí)施主體，也就是名為xx公司的開(kāi)發(fā)商去談，談著談著政府部門(mén)就登場(chǎng)了，取代實(shí)施主體和你打交道，甚至最終會(huì)走到申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行那一步。

據(jù)此，在明律師要提示廣大被騰退人以下5點(diǎn)：

一是要對(duì)“留改拆”三者中以“拆”為行為模式的城市更新項(xiàng)目從一開(kāi)始就給予高度重視，不能因?yàn)槠鋼Q了一個(gè)聽(tīng)上去更“柔和”的名字就拿其不當(dāng)回事。盡早從屬地社區(qū)居委會(huì)、村委會(huì)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道獲知相關(guān)信息并咨詢(xún)律師，是十分必要的應(yīng)對(duì)舉措。

二是在與“城市更新實(shí)施主體”的協(xié)商、溝通中要明確自己的補(bǔ)償訴求，搞清自己房屋的市場(chǎng)價(jià)值，盡量縮減雙方之間的信息不對(duì)等，切勿在關(guān)鍵性問(wèn)題上完全聽(tīng)信實(shí)施主體、公房產(chǎn)權(quán)單位的說(shuō)辭，或盲目相信屬地社區(qū)、村的拍胸脯保證。

三是在對(duì)補(bǔ)償安置條件有疑問(wèn)的情況下不要盲目簽訂任何實(shí)施主體、公房產(chǎn)權(quán)單位提供的書(shū)面材料，尤其是不可草率簽訂騰退補(bǔ)償安置協(xié)議。

對(duì)私房騰退而言，只要簽約率未達(dá)到前述95%的“及格線”，實(shí)施主體就絕不敢造次行事，被騰退人的協(xié)商談判空間就始終存在。

四是要提防公房產(chǎn)權(quán)單位使出“解除公房承租合同”訴訟等慣用招數(shù)，一旦成為被告要立即委托律師積極應(yīng)訴，絕不可在此關(guān)鍵環(huán)節(jié)上有任何松懈麻痹。

五是在區(qū)政府及其城市更新主管部門(mén)介入并作出“更新決定”或者“征收決定”后，要及時(shí)在專(zhuān)業(yè)征拆律師的指導(dǎo)下堅(jiān)決申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟，絕不可錯(cuò)過(guò)復(fù)議、訴訟的法定期限從而使自己?jiǎn)适Ь葷?jì)權(quán)利的最后希望。

重磅！城市更新最新條例通過(guò)，騰退也能強(qiáng)制拆除房屋了？ 第3張

城市更新，對(duì)長(zhǎng)年居住在老、破、小房屋中的普通群眾而言的確是改善居住條件的新希望。盡管從其項(xiàng)目操作原理和補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)上看很難有若干年前“拆遷許可證項(xiàng)目”的“豪氣”，但本著因時(shí)因勢(shì)調(diào)整利益訴求和心理預(yù)期的原則來(lái)看，它仍然是咱老百姓應(yīng)當(dāng)積極爭(zhēng)取、參與的大好事兒。在明律師衷心祝愿每一戶(hù)被騰退人都能通過(guò)騰退項(xiàng)目過(guò)上更加幸福、舒適的新生活。

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