中國(guó)式現(xiàn)代化實(shí)踐發(fā)展研究院

研究員 韓青

近日，黨的二十屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》（下稱《決定》）中，闡述了房地產(chǎn)新模式的基本框架，并重點(diǎn)指出“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度”。這意味著，房地產(chǎn)經(jīng)過出清、調(diào)整之后，正在步入平穩(wěn)發(fā)展，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的新模式構(gòu)建階段。

在不久前經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第二十一屆（2024）藍(lán)籌地產(chǎn)的年會(huì)上，原住建部政策研究中心主任陳淮在談到房地產(chǎn)未來發(fā)展方向時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)仍將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著走出粗放發(fā)展，走向集約化、高質(zhì)量發(fā)展的過程。陳淮認(rèn)為建立房地產(chǎn)新模式，關(guān)鍵在于改變房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)配置不均衡局面，打破城鄉(xiāng)壁壘、調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，以優(yōu)質(zhì)的教育資源改善城鄉(xiāng)配套，城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，居民生活質(zhì)量得以全面的提升。

但是，面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品出現(xiàn)的堰塞湖現(xiàn)象及嚴(yán)峻的債務(wù)問題，市場(chǎng)悲觀的聲音仍是主流，尤其是處于“化債”期的企業(yè)。大家對(duì)于未來的戰(zhàn)略非常迷茫，市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏信心。土地、住宅金融化留下的畸形后果及帶來的土地財(cái)政困境，正在逐漸顯現(xiàn)。

其實(shí)，在2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，就曾提出了“房地產(chǎn)新模式”，這也是首次提出的新說法，并明確了解決住房從“有沒有”，到“好不好”的高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求。在2023年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，又再次提出，并要求完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。所以，對(duì)于“基礎(chǔ)性制度”，應(yīng)當(dāng)做“解剖麻雀”式的回顧與梳理，唯有“發(fā)現(xiàn)問題”，才能“解決問題”。

首先，應(yīng)該在全球視野下，探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康且可持續(xù)的發(fā)展模式。

我們研究發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，居住消費(fèi)是可循環(huán)、可持續(xù)的重要經(jīng)濟(jì)構(gòu)成。以美國(guó)為例：據(jù)全美住宅建造商協(xié)會(huì)（NAHB），美國(guó)房地產(chǎn)部門占GDP比重在15%～18%之間。其中，住宅投資約占GDP的3%～5%，住宅服務(wù)的消費(fèi)支出約占GDP的12%～13%，其消費(fèi)屬性大于投資。在住宅服務(wù)消費(fèi)性支出中，房產(chǎn)稅與房屋保險(xiǎn)支出均占有很大的比重。

其次，人均住宅面積越來越大。根據(jù)人口普查資料，2022年美國(guó)的家庭人口平均為2.5人，而在1940年時(shí)則為3.7人；與此同時(shí)，住房面積卻在不斷增加，比如2022年全美平均新造獨(dú)棟屋套內(nèi)面積為2299平方英尺，約210平方米，人均套內(nèi)面積84平方米，并且不包括車庫(kù)、地下室、陽臺(tái)等。對(duì)應(yīng)中國(guó)的建筑面積的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于115平米左右（84*1.3），與1990年相比，增加了五分之一的面積，甚至有的州套內(nèi)面積超過了110余平米。房產(chǎn)的價(jià)格也相對(duì)平穩(wěn)，很少出現(xiàn)大漲現(xiàn)象，都是在大多數(shù)家庭能承擔(dān)得起的范圍內(nèi)。

縱觀全球其他發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)，大抵和美國(guó)相似，雖然制度各有千秋，但均有土地財(cái)政依賴度低，通過合理的房產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)來抑制投機(jī)，重視住房保障等特點(diǎn)。

反觀我們過去二十年房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，固然在城市化、居民住房條件等方面，有顯著的改善，但是，由于過度金融化也造成了“虛火”太大，存在方方面面有待改進(jìn)的問題。在多視角之下，中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀存在嚴(yán)重痼疾。

讓我們回到中國(guó)住房市場(chǎng)的原點(diǎn)進(jìn)行思考。

1998年取消實(shí)物分房，1999年正式打開商品房市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)我們?nèi)鄙偈袌?chǎng)經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)如何發(fā)展?fàn)幷摬恍?，最后決定借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，依靠土地財(cái)政模式，商品房的按揭貸款、“樓花”預(yù)售制度。剛開始，市場(chǎng)還在一個(gè)合理的發(fā)展框架下，但是不久，行業(yè)就進(jìn)入了一個(gè)掙快錢、高溢價(jià)、快速擴(kuò)張的現(xiàn)狀。高杠桿、金融化愈演愈烈，借鑒香港的房地產(chǎn)模式給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了全方位的災(zāi)難。

因此，三中全會(huì)《決定》對(duì)于“商品房預(yù)售制度”的改革，恰恰是去蕪存菁，回歸商品房現(xiàn)房銷售，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入正常發(fā)展軌道。

從規(guī)劃理念上看，“重開發(fā)、輕保有”是目前差距所在，房地產(chǎn)行業(yè)，從金融、稅收、土地、住房供給等均停留在“開發(fā)環(huán)節(jié)”的盈利模式，在住房“保有環(huán)節(jié)”的金融、稅收、教育配套、活動(dòng)空間存在結(jié)構(gòu)性的缺失。

三中全會(huì)《決定》中“完善房地產(chǎn)稅收制度”，正是對(duì)于保有環(huán)節(jié)稅收制度完善設(shè)計(jì)的重要布置。

從開發(fā)理念上看，大量占用好地而不愿將壞地、廢地開發(fā)為住宅用地，避難就易，急功近利。有的地方為了短期利益，甚至突破關(guān)于糧食安全的18億畝紅線的底線，還有一些地區(qū)存在著用山林坡地等差地的“土地指標(biāo)”，置換平坦優(yōu)質(zhì)的好地指標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略選擇畸形，大量生產(chǎn)高密度小戶型產(chǎn)品，導(dǎo)致鴿子籠式的小戶型產(chǎn)品劇增，加之土地、住宅金融化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)扭曲高居不下，供應(yīng)過剩，住宅產(chǎn)品堰塞湖現(xiàn)象，債務(wù)問題嚴(yán)峻。

從健康心理學(xué)的層面看，緊張、狹小的空間是導(dǎo)致焦慮、心理抑郁的重要因素。因此，小戶型又導(dǎo)致居住品質(zhì)不高、活動(dòng)空間局促，容易造成心理焦慮，抑郁癥現(xiàn)象嚴(yán)重，生育意愿下降，不利于人口質(zhì)量的提升。從近期中國(guó)香港、東亞等其他國(guó)家和地區(qū)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)看，高密度、小戶型居住是導(dǎo)致人口下降、生活質(zhì)量銳減的直接原因。

我們可以回想七八十年代時(shí)的農(nóng)村或者城市大院，雖然居住空間不大，但是公共活動(dòng)空間充分，人際關(guān)系良好。與當(dāng)下的高密度、小戶型住房形成了鮮明的對(duì)比。

多重視角之下的房地產(chǎn)痼疾，對(duì)于國(guó)民生活質(zhì)量的惡性影響已是不爭(zhēng)之實(shí)。

住房消費(fèi)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，住房產(chǎn)品的重新定義，成為保障居民健康美好生活的基礎(chǔ)條件。國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，但是需要“基礎(chǔ)性制度”的理性省思，并做出完整、可行、有效的制度設(shè)計(jì)。

我們需要廣泛借鑒國(guó)內(nèi)外成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)地梳理存在的問題，并找到相應(yīng)的解決辦法。

對(duì)于房地產(chǎn)未來調(diào)整的幾點(diǎn)建議

第一，房產(chǎn)稅政策既是維護(hù)房產(chǎn)可持續(xù)的核心關(guān)鍵，也是地方政府財(cái)政收入的命脈，同時(shí)又是抑制土地投機(jī)，抑制高房?jī)r(jià)的核心政策。防止房?jī)r(jià)虛高，同時(shí)又要房產(chǎn)合理保值，需要建立起一套完整的不再以投資為需求的市場(chǎng)政策機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)、資產(chǎn)保值與房產(chǎn)稅、土地財(cái)政、土地出讓金的最優(yōu)博弈與轉(zhuǎn)換制度。比如，可以設(shè)置新舊兩套住房政策。新房是指新的低土地出讓金、需交房產(chǎn)稅的低價(jià)新房；舊房是指已經(jīng)交過高昂土地出讓金、不交房產(chǎn)稅的高價(jià)房。在新舊住房的轉(zhuǎn)換過渡期，通過舊房抵押以舊換新，達(dá)到資產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)過渡的問題。由于抵押鎖定了老房的價(jià)格，可以達(dá)到保障資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定；若不抵押舊房購(gòu)置低土地出讓金的新房，需全款購(gòu)房。

第二，要在確保18億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上和綠水青山就是金山銀山的理念下，規(guī)劃出更多的可建設(shè)用地，用來建設(shè)低密度住宅、高質(zhì)量中小學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等。就像很多成熟的國(guó)家及地區(qū)把廢地、非保護(hù)山地等規(guī)劃為優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，對(duì)于平地、綠地、林地予以充分的保護(hù)。

第三，商品房要回歸市場(chǎng)本質(zhì)，圍繞著美好生活的需求設(shè)計(jì)開發(fā)新型大房屋住宅產(chǎn)品，大房屋的規(guī)劃和建設(shè)要考慮多子女家庭的根本需求，要以中小學(xué)教育為核心，而不是以豪宅、休閑、養(yǎng)老為中心。并通過有效合理的制度設(shè)計(jì)，確保實(shí)現(xiàn)新房的房?jī)r(jià)既可以大眾化購(gòu)買，也可以促進(jìn)大面積、多子女戶型的新房上市銷售。

第四，要解決現(xiàn)在存在的問題，就要破解存量的堰塞湖?，F(xiàn)在的房子大量都是小戶型，只適合養(yǎng)老、無子女和少子女的年輕人居住，破解的辦法是對(duì)存量住宅予以滿足養(yǎng)老需求、青年公寓的升級(jí)改造。

第五，追回失去的30年，要以學(xué)生為核心，發(fā)展教育地產(chǎn)?，F(xiàn)在世界發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)學(xué)校的建設(shè)都設(shè)有很高的標(biāo)準(zhǔn)，除了學(xué)習(xí)與運(yùn)動(dòng)的設(shè)施場(chǎng)所外，對(duì)中小學(xué)生的寄宿和大學(xué)生宿舍都有很高的標(biāo)準(zhǔn)要求，基本都是雙人間，有的還配有單人間，衛(wèi)生間等配套完整，是公寓標(biāo)準(zhǔn)。目前中國(guó)的學(xué)校配套設(shè)施嚴(yán)重不足，即使部分條件好的學(xué)校，標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際上比，仍有很大的差距，更不用提普遍水平了；尤其有些邊遠(yuǎn)地區(qū)的教育理念，還停留在希望希望小學(xué)的時(shí)代，學(xué)生的學(xué)習(xí)與居住水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重不匹配。所以，要用建設(shè)高鐵一樣的思維，像建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、建設(shè)豪宅區(qū)的理念建設(shè)學(xué)校及配套學(xué)生寄宿宿舍。并通過貨幣政策、長(zhǎng)期國(guó)債、房產(chǎn)稅、教育捐款等長(zhǎng)期政策，促進(jìn)教育地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

第六，裝修也是房地產(chǎn)。大力發(fā)展裝修行業(yè)，把裝修貸款從消費(fèi)貸改成按揭貸，并輔之像當(dāng)年送家電下鄉(xiāng)類似的政策，同時(shí)利用金融科技形成閉環(huán)管理。這樣的政策既促進(jìn)了消費(fèi)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)高質(zhì)量的生態(tài)循環(huán)。

綜合上述觀點(diǎn)，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)要回歸市場(chǎng)本質(zhì)，不僅事關(guān)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展，亦是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性條件。這個(gè)轉(zhuǎn)換過程或許會(huì)有陣痛，但是如果再過十年二十年，譬如在開發(fā)環(huán)節(jié)的土地出讓金轉(zhuǎn)換為保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅成為地方可支配稅種時(shí)，以及以教育為核心、以滿足人民美好生活為目標(biāo)的大面積住宅為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為路徑，并成為切實(shí)可以提升人口質(zhì)量的新模式時(shí)，新的房地產(chǎn)政策將成為功在當(dāng)下、利在千秋的民生事業(yè)。